Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli

Son aylarda insanlar ev alma sürecinde ev alırken nerele dikkat etmemiş şeklinde aramalar yapmaya başladı. Bizde bu yazımıza ev alırken nelere dikkat etmemiz gerektiği konusunna değindik.

 

Ev Seçimi Yaparken Nelere Dikkat Dikkat Edilmesi Gerekir

 Alacağını Ev için ne kadar bütçe ayıracaksınız. Bunu belirleyin.

 Aklınızdaki ev seçeneklerini ön elemeden geçirin.

 Alacağınız evin sahibi ile sizin aranızda aracı olup olmadığını kontrol edin.

 Almak istediğin ev Banka kredisine uygunmu. Araştırın.

 Alacağınız eve benzer evleri inceleyip istenilen fiyat ile piyasa değerini karşılaştırın.

 Almak istediğin Ev Üzerinde haciz, ipotek olup olmadığını kontrol edin, sorun.

 Eğer ev yeni boya yapılmışsa rutubet olup olmadığını kontrol edin.

 Çevre yakınlık ulaşaım seçenekleri sosyal ağ park gibi alanlara yakınlığını değerlendirin.

 Alacağınız evin bulunduğu apartmanda, apartman düzeni komşuluk ilişkilerini araştırın.

 Almak istediğiniz evde halen kiracı varsa, kiracı sözleşme şartlarını kontrol edin.

 Deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığına dikkat edin.

 Isı yalıtımı olup olmadığını öğrenin.

 

Banka Konut Kredisi Başvurusu Yaparken Nelere Dikkat Etmeliyiz.

 Kredi çekeceğiniz Tüm Bankaların Konut Kredisi Seçeneklerini Karşılaştırın

 Konut kredisi için ödeme planınızı bütçenize göre oluşturun.

 Banka tarasından alınacak dosya ve sigorta masraflarının detaylarını öğrenin.

 Kredi çektikten sonra ödeme yaparken otomatik ödeme talimatı verme, kredi kartı özelliği gibi yan ürünleri sorun.

Ev Tapusu Alma İşlemi Sırasında Nelere Dikkat Etmeliyiz.

 Tapu için gerekli evrakları hazırlayıp tapu dairesine gidin.

 Tapuda evi aldığınız fiyat üzerinden beyan edin.

 Ev sahibi ile tapu harcının kim tarafından ödeneceğini önceden konuşun.

 

---

1- Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Alacağınız Ev İçin Bütçenizi Tam Olarak Belirleyin

Ev almak işine giriştikten sonra bütçenizi doğru olarak berlilemek sizin boşuna vakit geçirmenizi önleyecektir. Ev alma sürecinde en sıkıntılı süreç aramadır. Eğer siz bütçenizi net olarak belirlemezseniz bu süreçte enerjinizi tüketme durumunda kalabilirsiniz. Alacağını ev için bütçenizi belirlerken en önemli detay geliriniz ve bu eğer konut kredisi kullanacağınızı belirleyen en önemli etkendir. Bütçe belirleme yaparken bankaların kredi hesaplama özelliklerini kullanabilirsiniz. Burada gelirinize göre kaç aylık ne kadar kredi alabileceğinizi görebilirsiniz.

Aklınızdaki Ev Seçeneklerini Ön Elemeden Geçirin.

Ev-Konut alımı aldıktan sonra geri dönüşü zor bir süreçtir. Bu yüzden alacağınız eve karar vermeden önce tüm seçenekleri ön değerlendirme yaparak ileride pişmanlıklardan kurtulabilirsiniz.  Peki bu ölçütler nelerdir. Ev alırken ön eleme yapabileceğiniz kriterler nelerdir;

1. Evin Bulunduğu konum,
2. Evin Fiyatı,
3. Evin Metrekaresi Yani Büyüklüğü,
4. Evin Bulunduğu kat,
5. Evin Ulaşım imkânları,
6. Ev Satış işleminde aracı veya emlakçının olup olmadığıdır.

Siz bu listeyi kendi tercih ve zevklerinize göre genişletebilir size en uygun ev seçenekleri daha daraltıp ev arama sürecinde süreyi kısaltarak enerjinizi harcamazsınız.

Alacağınız ev de Aracı Emlakçı Olup Olmadığını Kontrol Edin

EV alırken almak istediğiniz evin değerine göre aracılar veya emlakçılar yasal olarak %2 + KDV şeklinde hem ev alacak kişiden hemde ev sahibinden komisyon talep edebiliyor. Ödeyeceğiniz komisyon oranının diğer eksra giderler ile beraber bütçenizi zorlayabilir.  Bunun için ev alırken veya araması yaparken ilan sahibinin ev sahibimi emlakçımı olduğuna dikkat edip, eğer emlakçı ise bu komisyon ücretini de hesaba katmanız gerekmektedir.

Alacağınız Evin Konut Kredisine Uygunluk Şartlarını Araştırın

Bu süreçte krediye uygun olmayan bir ev için çaba harcamak, zaman kaybının yanında bu durumu bankaya ekspertiz ücreti ödedikten sonra öğrenmeniz durumunda, ekspertiz ücreti iade edilmediği için nakit kaybı yaşamanıza da neden olur.

Temel olarak krediye uygun evin taşıması gereken özellikler:

1. Evin kat irtifakı veya mülkiyeti olmalı,
2. Yeni yapılan bir konut ise çoğu banka için en az %80 oranında tamamlanmalı,
3. Sonradan evin projesine aykırı değişiklik yapılmamış olmalı,
4. Ev tapusunda niteliği “mesken” olarak geçmeli ve kullanılmalı,
5. Evin tapusu hisseli ise tüm hissedarlar paylarının satışını yapmalı,
6. Alım yapılacak kişinin, anne, baba, kardeş ve kardeş çocukları olmaması gerekli.

Ayrıca anne ve babanızın kardeşleri ile eşlerinden alım yapmanız durumunda dahi bankalar talebi muvazaalı işlem (şüpheli işlem) kapsamında ret edebilir.

Alacağınız Eve İstenilen Fiyat ile Piyasa Değerini Kıyaslayın

Evin fiyatını tam olarak belirlemek kolay bir işlem olmamakla birlikte, ekspertiz firmalarının da kullandığı “muadili ev” ve “kira fiyatlarına” göre ev değeri belirleme yöntemlerini kullanabilirsiniz.

Muadili ev yöntemi, aynı konum, metrekare ve katta yer alan bütün konutların fiyatlarının ortalaması alınarak yapılır. Bu yöntemde dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise muadili evin benzer bir konumda olmasıdır.

Kira bedeli yöntemi ise almak istediğiniz evin muadillerinin kira fiyatı ortalamasının 215 ile çarpılması sonucunda ev fiyatının bulunmasıdır. Bu işlemdeki 215 sayısı, son yıllarda yapılan hesaplamalarda kira yatırımının yaklaşık geri dönüşüm süresi olarak kabul edilir.

Bu iki yöntemi ayrı ayrı uygulayıp çıkan fiyatların ortalamasını almanız durumunda, daha sağlıklı bir ev fiyatlaması yapmış olursunuz.

Alacağınız Evin Üzerinde İpotek veya Haciz Kaydı Olup Olmadığını Sorun

Alınmak istediğiniz evin üzerinden haciz kaydı olması durumunda, haciz kalkmadığı sürece kredili ya da kredisiz olarak hiçbir şekilde evin tapusunu almanız mümkün değil. Evin ipotekli olması durumda ise ipoteği kabul ettiğiniz sürece tapuyu üzerinize alabilirsiniz. Ancak banka ipoteği haricinde, şahıs veya kurum ipoteği olması durumunda konut kredisi kullanmazsınız.

Alacağınız Evin Boyası Yeni Yapıldıysa Rutubet Olup Olmadığına Dikkat Edin

Yeni konut alımlarında sıklıkla şikâyet edilen konuların başında evin rutubet alması gelir. Özellikle evin boyasının yeni yapılması durumunda evin rutubet alıp almadığını anlamak güç olmakla birlikte, ev dış yalıtımından incelenmesi durumunda fikir edinme şansınız mevcut. Eğer evin rutubet alma ihtimali varsa, bir uzmanın incelemesi faydalı olacaktır. Çünkü rutubet alan evin rutubetini kesmek, çoğu zaman fazlaca masraf yapmanıza neden olur.

Alacağınız Evin Ulaşım Seçeneklerini ve Sosyal Alanlara Yakınlığını Değerlendirin

Ulaşım seçenekleri veya projelerine almak istediğiniz evin yakın olması, özellikle büyükşehirlerde yaşayanlar için yaşam kalitesini büyük oranda arttıran ve evin ileride değerlenmesindeki en önemli unsurların başında gelir. Ulaşım seçenekleri yanında, okul, hastane, park, vb. alanlara yakınlık ise eve artı değer katan ve zaman tasarrufu yapmanızı sağlayan ek değerlerdir.

Alacağınız Evin Apartman Düzeni ve Komşuluk İlişkilerini Araştırın

Apartmanın ortak alanlarının yönetiminin iyi yapılması ve komşuluk ilişkilerin düzenli olması, alınacak evde yaşam kalitesine arttırmak adına önemli bir etken olarak kabul edilir. Hatta bazı durumlarda ev satışı sadece komşuluk ilişkilerinin iyi olmamasından bile kaynaklanır. Bunun için eve karar vermeden önce apartman sakinleri ile konuşmanız faydası olur.

Alınacak Evde Kiracı Varsa Kira Sözleşmesi Şartlarını Değerlendirin

Almak istediğiniz evde kiracı oturuyorsa, mevcut kira sözleşmesi şartlarını incelemeniz ve bu doğrultuda karar vermeniz büyük önem taşır. Çünkü evi satın aldığınızda sözlü olarak bile yapılsa kira sözleşmesini de yasal olarak aynı şartlar ile devir almış olursunuz. Yani sözleşme bitimine kadar zam yapmaz ve şartları kiracı kabul etmediği sürece değiştiremezsiniz. Ayrıca kira sözleşmesi devam eden kiracıyı çıkarmak istemeniz durumunda, yeni ev bulması için yasal olarak 6 ay gibi bir süre tanımanızda gerekli.

2- Konut Kredisi Başvurusunda Dikkat Edilmesi Gerekenler

Konut kredisi başvurunuzu yaparken, başvuru yaptığınız bankanızda sigorta masrafları ve konut kredisi ile bağlantılı olarak zorunlu tutulan diğer ürünler ve bu ürünlerin masrafları hakkında bilgi istemeniz, mümkünse yazılı olarak almanız sizin yararınıza olacaktır…

Bankaların Kredi Seçeneklerini Karşılaştırın

Herhangi bir bankaya başvurmadan önce bankaların kredi tekliflerini karşılaştırmanız ciddi kazançlar elde etmenizi sağlar. Örneğin 100 bin TL 10 yıl vade için toplam kredi maliyetinde en düşük ve en yüksek konut kredisi teklifi arasından ortalama %15’lik (yaklaşık 23 bin TL) bir fark bulunuyor.

Öte yandan bu karşılaştırma işlemini faiz oranı üzerinden değil, kredi için katlanılan tüm masrafların faiz oranına dâhil edilerek hesaplandığı “kredi maliyet oranı” üzerinden yapmanız daha doğru bir karşılaştırma sonucu verir.

Ödeme Planınızı Kendi Bütçenize Göre Oluşturun

Bütçenize uygun bir kredi ödeme planı seçmeniz, aslında ödemelerinizin düzenli olması açısından en önemli etkenlerin başında gelir. Ödeme planı genel olarak aylık sabit ödemeli olarak seçilse de aslında artan, azalan ve belirli şartlar ile tamamen kişiye özel olarak da bankaların çoğunluğu tarafından oluşturulabiliyor. Bankaya başvurmadan önce kendinize istediğiniz faiz ve vade seçeneklerine sabit ödeme plan oluşturmak istiyorsanız kredi faizi hesaplama, artan ödemeli bir plan oluşturmak istiyorsanız artan ödemeli konut kredisi araclarını kullanabilirsiniz.

Alınan Dosya ve Sigorta Masrafı Detaylarını Öğrenin

Yasal olarak kullanılan kredinin binde 5’i oranında dosya masrafı alınabiliyor. Ancak üçüncü kişi ve kurumlara bankalar tarafından ödenen ekspertiz, ipotek ve sigorta masrafı gibi masraflar, dosya masrafı içerisine yasal olarak katılmıyor. Bu süreçte özellikle sigorta masrafları bankalarda çok farklı ve bazı durumlarda yüksek çıkabiliyor. Bunun için bankaya başvurmadan önce bu sigorta masraflarını incelemenizde fayda var.

Kredi Kartı Alma, Otomatik Ödeme Talimatı Verme Gibi Yan Ürünleri Sorun

Masraf kalemi olmamakla birlikte, bankalar konut kredisi yanından sizden ek birkaç ürün veya hizmet almanızı talep edebilir. Bu ek ürün ve hizmetler genellikle kredi kartı almanız, faturaların otomatik ödeme talimatlarını kendilerine taşımanız yönünde oluyor. Bu istekleri kabul etmemeniz durumunda ise size başta sunmuş oldukları faiz oranını birkaç baz puan arttırma yoluna gidilebiliyor.

3- Tapu İşlemleri Sırasında Nelere Dikkat Etmeliyiz

Tapu Dairesine Giderken Evraklarınız Hazır olsun

• Tüm alıcı ve satıcıların nüfus cüzdanı veya vekâletlerinin aslı,
• Tüm alıcı ve satıcıların vesikalık fotoğrafı (satıcılar 1, alıcılar 2 adet),
• Zorunlu Deprem Sigortası,
• Konutun bağlı bulunduğu belediyeden alınan rayiç bedel,
• İlgili konutun tapu aslı (tapular çıkmadı ise istenmez),
• Kredi kullanılacaksa banka ipotek evrakları,

Tapu müdürlüklerine yukarıda belirtilen evrakların tamamı ile başvurarak satış işlemi için randevu almanız gerekiyor.

Tapu Dairesinde Tapu Beyanınızı Mutlak Aldığınız Ev Fiyatı Üzerinden Bildirin.

Tapu satı bedelinin aldığınız fiyatın altında gösterilmesi hem satıcı hemde alıcının bazı cezalara maruz kalmasına neden olabilir. Maliye Gelir İdaresi incelemerinde beyanınızın eksik olduğu tespit edilirse, eksik beyan edilen tutarın harç bedellerini gecikme faizi ve tespit edilen harç tutarının %25’i oranın vergi ziyaı cezası kesilir. Ayrıca bu durumda kullanılan konut kredisi kadar tapuya satış bedeli beyanında bulunmakta tam olarak yeterli değil. Çünkü Gelir İdaresi dâhil tüm kurumlar konutun %80’ine kredi kullanıldığını göz önüne alıyor.

Ayrıca bu cezaların yanından mevcut yasa gereğince aldığınız evi 5 yıl içerisinde satmanız durumunda, değer artış kazancı vergisi hesaplaması yapılıyor. Eğer bu süreçte alım sırasında tapuya harç bedelini az ödemek için düşük bir beyanda bulunduysanız, çok yüksek vergi ödemeleri karşı karşıya kalabiliyorsunuz.

Ev Tapu Harcının Kim Tarafından  Ödeneceğini Önden Ev Sahibi veya Emlakçı İle Konuşun

Aksine bir anlaşma olmadığı sürece, yasal olarak alıcı ve satıcı tapu harcını ve tapu döner sermaye bedelini yarı yarıya öder. Ancak ülkemizde alıcı ve satıcı arasında bir anlaşma olmasa bile genel uygulama olarak bu masrafları alıcının ödenmesi istenir. Bu durum özellikle satış işlemleri sırasında çeşitli sıkıntılara neden olabiliyor. Bunun için ev fiyatı pazarlığı yapılırken bu masrafların nasıl ödeneceğini netleştirmek doğru bir yol olur.